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本报告导读 ：分红博弈，只获取二级市场资本利得而放弃分红；解禁博弈：交易型资金解禁占比高，高峰期前后做波段；对二级价格利好，兼顾募集份额与基准日前价格表现。

摘要：

近期，公募REITs 市场大幅回调，不同类型底层资产REITs 基金均走出不同程度下跌。在认可REITs 产品长期价值的同时，应对二级市场的波动，我们认为可以通过短期的博弈策略进行增厚收益。

分红博弈：获取二级市场的资本利得收益，放弃现金分红收益。博弈策略的设计思路：假设投资人以分红公告日价格买入，分别在权益登记日、除息日或派息日卖出并计算收益率。测算以往分红案例，得到大拇指法则，即针对分红以及前后价格波动的博弈，公募REITs 应采用只获取二级市场的资本利得收益，而放弃现金分红收益。

解禁博弈：交易型资金解禁占比高，高峰期前后做波段。2023 年公募REITs解禁规模相对较大，压力集中在8 月和10 月。与第一波解禁潮相比，2023年的解禁压力有三个不同点：①部分REITs 基金解禁份额更高；②目前的二级市场行情表现更弱；③投资者结构交易型占比更高。提前出售兑现累计收益，并在解禁后在合适的点位购回可能是更好的策略。

扩募博弈：对二级价格利好，兼顾募集份额与基准日前价格表现。新加坡经验来看，REITs 市场发展以扩募而非新发为主，因此扩募是长期发展方向。

首批扩募REIT 基金均溢价收购资产，并且首批扩募草案发布当日，四只REITs 的涨幅均跑赢指数，交易活跃度较高。扩募前后现金分派率的影响因素：①实际募集规模越低，对应的扩募后分派率越高；②扩募前二级市场下跌，新并入资产对分派率提振作用降低。

风险提示：交易情绪转弱，二级市场波动超预期；交易量不足导致的流动性风险；底层资产跟踪难度较高，对估值认知出现偏差；宏观环境波动，项目出现运营风险。

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